www.wikidata.de-de.nina.az

Bodenwert Der ist in der Immobilienwirtschaft der Wert eines unbebauten oder fiktiv freigelegten Grundstücks oder grunds

Bodenwert

Der Bodenwert ist in der Immobilienwirtschaft der Wert eines unbebauten oder fiktiv freigelegten Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts.

Allgemeines Bearbeiten

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ein Gebäude ist nicht mehr benutzbar, wenn infolge des Verfalls des Gebäudes oder der Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind (§ 145 Abs. 2 Satz 2 BewG). Unbebaute Grundstücke dürfen keine Nutzungsart wie Bergbau, Gebäude (Gewerbeimmobilien, Wohngebäude), Industriebauten, Landwirtschaft oder Wirtschaftswald aufweisen. Ist jedoch eine derartige Nutzungsart vorhanden, wird bei der Bodenwertermittlung fingiert, als sei sie nicht vorhanden.

Der Bodenwert ist insbesondere in Gebieten mit hoher Einwohnerdichte wie in Städten und Ballungsräumen zu einem wesentlichen Kostenfaktor beim Grundstückskauf geworden (Bodenpreiskulmination). Dabei ist für die Ermittlung des Bodenpreises unerheblich, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Bei bebauten Grundstücken wird für den Bodenwert angenommen, dass sie unbebaut seien. Man spricht in diesem Fall auch vom „reinen Bodenwert“ oder „Würde-wenn-Bodenwert“ als dem Wert, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entschied im April 2018, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG) zur Einheitsbewertung von Grundvermögen am Gleichheitssatz zu messen und mit ihm unvereinbar sind, sodass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist und bis 31. Dezember 2019 neu geregelt werden muss. Bemessungsgrundlage der Grundsteuer war bisher der Einheitswert, dem der Grundstückswert zugrunde liegt (§ 83 BewG), bei dessen Ermittlung vom Bodenwert (§ 84 BewG), vom Gebäudewert (§§ 85 bis 88 BewG) und vom Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG) auszugehen ist. Der Bodenwert war bereits Bestandteil der Ermittlung des Einheitswerts und dürfte auch künftig eine Rolle spielen.

Wertbeeinflussende Faktoren Bearbeiten

Bei der Wertermittlung des Bodenwerts sind folgende wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen:

Diese Faktoren können isoliert oder kombiniert auftreten.

Ermittlung Bearbeiten

Der Bodenwert ist Ausgangsgröße zur Ermittlung des Grundstückswerts: 

 Bodenwert + Gebäudewert + Wert der Außenanlagen = Grundstückswert

Nach der steuerrechtlichen Vorschrift des § 179 BewG richtet sich der Bodenwert nach der Grundstücksfläche und den Bodenrichtwerten. Dabei ist gemäß § 16 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) der Bodenwert ohne bauliche Anlagen im Vergleichsverfahren (§ 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Bestandteil des Bodenwerts dürfen ausnahmsweise vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 BauGB) sein (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV).

Der Bodenwert ergibt sich als Produkt aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche :

Der Bodenwert erhöht sich bei zunehmender Grundstücksfläche und/oder gestiegenem Bodenrichtwert.

Sach- und Ertragswert Bearbeiten

Der Bodenwert ist Ausgangspunkt für die Ermittlung des Sachwerts und Ertragswerts. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben nach § 184 Abs. 3 BewG den Ertragswert eines Grundstücks: 

 Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert

Die Wertkonventionen Bodenwert, Sachwert und Ertragswert spielen bei der Beleihung von Wohn- und Gewerbeimmobilien (Immobilienfinanzierungen) eine entscheidende Rolle.

Bodenwert in der Immobilienfinanzierung Bearbeiten

Der Bodenwert wird bei der Immobilienfinanzierung für die Beleihung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten ohne Bebauung ermittelt. Er wird zusammen mit dem Sachwert der Bebauung zum Beleihungswert zusammengefasst.

Bodenwert in der Volkswirtschaftslehre Bearbeiten

Der Bodenwert spielte insbesondere in der klassischen Nationalökonomie eine bedeutende Rolle als Messzahl für den Produktionsfaktor Boden. Bevor jedoch die klassische Schule der Nationalökonomie die Gesetze fand, nach denen sich der Bodenwert bildet, stellten bereits die Physiokraten in Frankreich mit ihrem Hauptvertreter François Quesnay im Jahre 1757 eine Bodenwerttheorie auf. Sie hielten nur Ackerland für produktiv und zogen dessen Bewirtschaftungskosten vom Grundstücksertrag (Veräußerung von Getreide usw.) ab und erhielten so das Nettoprodukt (Überschuss), dem Gesamtprodukt des Bodens abzüglich des Restitutionsaufwands für die Erhaltung des Produktionsfaktors (Versorgung der Familie und Ersatz für Produktionsmittel). David Ricardo legte 1821 mit der Bodenrente (englisch rent of land) in der Landwirtschaft die Grundzüge für die moderne Bodenwerttheorie fest. Bei ihm bestand die Bodenrente aus der Pachtzahlung des Bauern an den Grundstückseigentümer. Kurz danach präsentierte Johann Heinrich von Thünen 1829 einen theoretisch geschlossenen Ansatz zur Erfassung des Bodenwerts und der Bodennutzung in Abhängigkeit von der Entfernung von einem Markt (Thünensche Ringe). Dabei spielte bereits das Verkehrswesen für den Bodenwert eine entscheidende Rolle, da sich die Bodenrente aus der Differenz von Grundstücksertrag abzüglich der Produktions- und Transportkosten ermittelte. Nach der klassischen Bodenwerttheorie ist der Bodenwert der kapitalisierte Wert des Bodenertrages. Damit galt die Bodenwerttheorie als Grundlage der Ertragswertlehre.

Sonstiges Bearbeiten

Ein Kartenwerk, aus welchem die Ackerwertzahl hervorgeht, ist die DGK 5 Bo, welche im Zuge der Reichsbodenschätzung 1934 erarbeitet wurde.

Einzelnachweise Bearbeiten

  1. BFH, Urteil vom 6. Oktober 1978, Az.: III R 23/75 = BFHE 126, 63
  2. Hans Otto Sprengnetter u. a., Grundstücksbewertung - Lehrbuch, 2008, Teil 3, Kapitel 1, Abschnitt 1
  3. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018 - 1 BvL 11/14
  4. Bernhard Metzger, Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, 2013, S. 46
  5. Thomas M. Dewner/Jürgen Krumnow/Thomas A. Lange/Ludwig Gramlich, Gabler Bank-Lexikon: Bank - Börse – Finanzierung, 2000, S. 237
  6. David Ricardo, The Principles of Political Economy And Taxation, 1821, S. 192 ff.
  7. Johann Heinrich von Thünen, Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie, 1826, S. 99 ff.
wikipedia, wiki, deutsches, deutschland, buch, bücher, bibliothek artikel lesen, herunterladen kostenlos kostenloser herunterladen, MP3, Video, MP4, 3GP, JPG, JPEG, GIF, PNG, Bild, Musik, Lied, Film, Buch, Spiel, Spiele
Veröffentlichungsdatum:
Der Bodenwert ist in der Immobilienwirtschaft der Wert eines unbebauten oder fiktiv freigelegten Grundstucks oder grundstucksgleichen Rechts Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines 2 Wertbeeinflussende Faktoren 3 Ermittlung 4 Sach und Ertragswert 5 Bodenwert in der Immobilienfinanzierung 6 Bodenwert in der Volkswirtschaftslehre 7 Sonstiges 8 EinzelnachweiseAllgemeines BearbeitenUnbebaute Grundstucke sind Grundstucke auf denen sich keine benutzbaren Gebaude befinden 1 Ein Gebaude ist nicht mehr benutzbar wenn infolge des Verfalls des Gebaudes oder der Zerstorung keine auf Dauer benutzbaren Raume vorhanden sind 145 Abs 2 Satz 2 BewG Unbebaute Grundstucke durfen keine Nutzungsart wie Bergbau Gebaude Gewerbeimmobilien Wohngebaude Industriebauten Landwirtschaft oder Wirtschaftswald aufweisen Ist jedoch eine derartige Nutzungsart vorhanden wird bei der Bodenwertermittlung fingiert als sei sie nicht vorhanden Der Bodenwert ist insbesondere in Gebieten mit hoher Einwohnerdichte wie in Stadten und Ballungsraumen zu einem wesentlichen Kostenfaktor beim Grundstuckskauf geworden Bodenpreiskulmination Dabei ist fur die Ermittlung des Bodenpreises unerheblich ob ein Grundstuck bebaut oder unbebaut ist Bei bebauten Grundstucken wird fur den Bodenwert angenommen dass sie unbebaut seien Man spricht in diesem Fall auch vom reinen Bodenwert oder Wurde wenn Bodenwert als dem Wert der sich ergeben wurde wenn das Grundstuck unbebaut ware 2 Das Bundesverfassungsgericht BVerfG entschied im April 2018 dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes BewG zur Einheitsbewertung von Grundvermogen am Gleichheitssatz zu messen und mit ihm unvereinbar sind 3 sodass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist und bis 31 Dezember 2019 neu geregelt werden muss Bemessungsgrundlage der Grundsteuer war bisher der Einheitswert dem der Grundstuckswert zugrunde liegt 83 BewG bei dessen Ermittlung vom Bodenwert 84 BewG vom Gebaudewert 85 bis 88 BewG und vom Wert der Aussenanlagen 89 BewG auszugehen ist Der Bodenwert war bereits Bestandteil der Ermittlung des Einheitswerts und durfte auch kunftig eine Rolle spielen Wertbeeinflussende Faktoren BearbeitenBei der Wertermittlung des Bodenwerts sind folgende wertbeeinflussenden Faktoren zu berucksichtigen 4 Lage Standort Verkehrsanbindung Flache Grosse des Grundstucks in m Zuschnitt Form der Grundstucksgrenzen Anteil von Vorderland und Hinterland Grundbuchstand Belastungen Baulasten Eintragungen in Abt II des Grundbuchs Bauliche Nutzbarkeit Art und Mass der baulichen Nutzung geregelt in der Baunutzungsverordnung Erschliessung und Erschliessungsbeitrage Baulandreserve und Teilungsmoglichkeiten Bodenbeschaffenheit Art des Bodens z B Kies Fels oder Lehm Topographie z B Hanglage Erschliessungszustand Geschossflachenzahl Altlasten Denkmalschutz Bergschadensverzicht Konjunkturelle EinflusseDiese Faktoren konnen isoliert oder kombiniert auftreten Ermittlung BearbeitenDer Bodenwert ist Ausgangsgrosse zur Ermittlung des Grundstuckswerts Bodenwert Gebaudewert Wert der Aussenanlagen Grundstuckswert Nach der steuerrechtlichen Vorschrift des 179 BewG richtet sich der Bodenwert nach der Grundstucksflache und den Bodenrichtwerten Dabei ist gemass 16 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV der Bodenwert ohne bauliche Anlagen im Vergleichsverfahren 15 ImmoWertV zu ermitteln Bestandteil des Bodenwerts durfen ausnahmsweise vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstuck im Aussenbereich 35 BauGB sein 16 Abs 2 ImmoWertV Der Bodenwert B displaystyle B nbsp ergibt sich als Produkt aus dem Bodenrichtwert B r displaystyle B r nbsp und der Grundstucksflache G displaystyle G nbsp B B r G displaystyle B B r cdot G nbsp Der Bodenwert erhoht sich bei zunehmender Grundstucksflache und oder gestiegenem Bodenrichtwert Sach und Ertragswert BearbeitenDer Bodenwert ist Ausgangspunkt fur die Ermittlung des Sachwerts und Ertragswerts Bodenwert und Gebaudeertragswert ergeben nach 184 Abs 3 BewG den Ertragswert eines Grundstucks Bodenwert Gebaudeertragswert Ertragswert Die Wertkonventionen Bodenwert Sachwert und Ertragswert spielen bei der Beleihung von Wohn und Gewerbeimmobilien Immobilienfinanzierungen eine entscheidende Rolle Bodenwert in der Immobilienfinanzierung BearbeitenDer Bodenwert wird bei der Immobilienfinanzierung fur die Beleihung von Grundstucken und grundstucksgleichen Rechten ohne Bebauung ermittelt 5 Er wird zusammen mit dem Sachwert der Bebauung zum Beleihungswert zusammengefasst Bodenwert in der Volkswirtschaftslehre BearbeitenDer Bodenwert spielte insbesondere in der klassischen Nationalokonomie eine bedeutende Rolle als Messzahl fur den Produktionsfaktor Boden Bevor jedoch die klassische Schule der Nationalokonomie die Gesetze fand nach denen sich der Bodenwert bildet stellten bereits die Physiokraten in Frankreich mit ihrem Hauptvertreter Francois Quesnay im Jahre 1757 eine Bodenwerttheorie auf Sie hielten nur Ackerland fur produktiv und zogen dessen Bewirtschaftungskosten vom Grundstucksertrag Verausserung von Getreide usw ab und erhielten so das Nettoprodukt Uberschuss dem Gesamtprodukt des Bodens abzuglich des Restitutionsaufwands fur die Erhaltung des Produktionsfaktors Versorgung der Familie und Ersatz fur Produktionsmittel David Ricardo legte 1821 mit der Bodenrente englisch rent of land in der Landwirtschaft die Grundzuge fur die moderne Bodenwerttheorie fest 6 Bei ihm bestand die Bodenrente aus der Pachtzahlung des Bauern an den Grundstuckseigentumer Kurz danach prasentierte Johann Heinrich von Thunen 1829 einen theoretisch geschlossenen Ansatz zur Erfassung des Bodenwerts und der Bodennutzung in Abhangigkeit von der Entfernung von einem Markt Thunensche Ringe 7 Dabei spielte bereits das Verkehrswesen fur den Bodenwert eine entscheidende Rolle da sich die Bodenrente aus der Differenz von Grundstucksertrag abzuglich der Produktions und Transportkosten ermittelte Nach der klassischen Bodenwerttheorie ist der Bodenwert der kapitalisierte Wert des Bodenertrages Damit galt die Bodenwerttheorie als Grundlage der Ertragswertlehre Sonstiges BearbeitenEin Kartenwerk aus welchem die Ackerwertzahl hervorgeht ist die DGK 5 Bo welche im Zuge der Reichsbodenschatzung 1934 erarbeitet wurde Einzelnachweise Bearbeiten BFH Urteil vom 6 Oktober 1978 Az III R 23 75 BFHE 126 63 Hans Otto Sprengnetter u a Grundstucksbewertung Lehrbuch 2008 Teil 3 Kapitel 1 Abschnitt 1 BVerfG Urteil vom 10 April 2018 1 BvL 11 14 Bernhard Metzger Wertermittlung von Immobilien und Grundstucken 2013 S 46 Thomas M Dewner Jurgen Krumnow Thomas A Lange Ludwig Gramlich Gabler Bank Lexikon Bank Borse Finanzierung 2000 S 237 David Ricardo The Principles of Political Economy And Taxation 1821 S 192 ff Johann Heinrich von Thunen Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalokonomie 1826 S 99 ff Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten Normdaten Sachbegriff GND 4226918 0 lobid OGND AKS Abgerufen von https de wikipedia org w index php title Bodenwert amp oldid 220484944