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Immobilienrecht umfasst alle rechtlichen Aspekte die mit Immobilien zu tun haben Erfassen lasst sich der Begriff nur wenn auf die einzelnen Rechtsgebiete abgestellt wird in denen sich Immobilienrecht abspielt Das Gesetz verwendet den Begriff selbst nicht Es gibt keine direkte Definition Wer Immobilien baut vermittelt kauft oder verkauft hat es mit Immobilienrecht zu tun Der Text beschrankt sich auf einen Uberblick uber die wesentlichen Rechtsvorschriften Inhaltsverzeichnis 1 Uberblick 2 Privatrechtliche Vorschriften 2 1 Immobilienkaufvertragsrecht 2 2 Beurkundungsgesetz 2 3 Grundbuchordnung 2 4 Erbbaurechtsgesetz 2 5 Maklerrecht BGB 2 6 Wohnungsvermittlungsgesetz 2 7 Makler und Bautragerverordnung 2 8 Wohnraummietrecht 2 9 Gewerberaummietrecht 2 10 Betriebskostenverordnung 2 11 Pachtrecht 2 12 Wohnungseigentumsgesetz 3 Offentlich rechtliche Vorschriften 3 1 Maklerrecht Gewerbeordnung 3 2 Baugesetzbuch 3 3 Landesbauordnungen der Bundeslander 3 4 Energieeinsparverordnung 3 5 Steuerrecht 4 Siehe auch 5 Literatur 6 EinzelnachweiseUberblick BearbeitenIm Immobilienrecht sind Rechtsvorschriften im offentlichen Recht und im privaten Recht zu unterscheiden Das offentliche Recht regelt die Rechtsbeziehungen von z B Bauherren und Immobilieneigentumern im Verhaltnis zu staatlichen Institutionen und den Beziehungen zur Allgemeinheit Das Privatrecht stellt auf die Rechtsbeziehungen zwischen privaten Personen untereinander ab Offentlich rechtlich geregelt ist zum Beispiel wer unter welchen Voraussetzungen ein Gebaude errichten kann privat rechtlich ist geregelt wie das Eigentum an Grundstucken ubertragen wird oder welche Rechte im nachbarschaftlichen Verhaltnis gelten Privatrechtliche Vorschriften BearbeitenImmobilienkaufvertragsrecht Bearbeiten Der naheliegendste Beruhrungspunkt mit dem der Burger mit Immobilienrecht in Kontakt kommt ist das Immobilienkaufvertragsrecht Es findet sich vornehmlich im Burgerlichen Gesetzbuch Kaufvertrage uber Grundstucke sind beurkundungspflichtig 311b BGB Die Ubertragung des Eigentums an einer Immobilie erfolgt durch Einigung des Verkaufers und des Kaufers uber den Ubergang des Eigentums und durch die Eintragung des Rechtsubergangs im Grundbuch 873 925 BGB Wegen der besonderen Bedeutung der Eigentumsubertragung und der damit meist verbundenen hohen Sachwerte muss die erforderliche Einigung die sog Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor einem Notar erklart werden Stellvertretung ist zulassig Das Kaufvertragsrecht ist von einer Vielzahl von Begrifflichkeiten gepragt Sie sind Bestandteil eines jeden Notarvertrags und sollten den Parteien bekannt sein 1 Auflassungsvormerkung Belastungsvollmacht Grundschuld Vorkaufsrecht Kaufpreisfalligkeit oder Nutzen und Lastenubergang seien beispielhaft erwahnt Beurkundungsgesetz Bearbeiten Da fast alle Vorgange im Zusammenhang mit dem Eigentumsubergang und der Belastung von Immobilien beurkundungspflichtig sind regelt das Beurkundungsgesetz die damit verbundenen Amtspflichten des Notars So ist der Notar verpflichtet die Niederschrift einer Beurkundung den Beteiligten vorzulesen von ihnen genehmigen und eigenhandig unterschreiben zu lassen Dazu soll er den Willen der Beteiligten erforschen den Sachverhalt aufklaren und die Beteiligten uber die rechtliche Tragweite des Geschafts belehren Vertragsentwurfe soll der Notar moglichst zwei Wochen vor der Beurkundung zur Einsicht ubermitteln 17 Abs 2a Nr 2 BeurkG Grundbuchordnung Bearbeiten Grundstucke und alle das Grundstuck betreffenden Rechte z B Grundschuld Wegerecht und Pflichten z B Baulast mussen im Grundbuch eingetragen werden Die Grundbuchordnung regelt was mit welchem Inhalt im Grundbuch eingetragen wird Das Grundbuch wird beim Amtsgericht Abteilung Grundbuchamt gefuhrt Fur jedes Grundstuck wird ein Grundbuchblatt angelegt aus der sich alle Rechte und Pflichten entnehmen lassen die das Grundstuck betreffen 3 Abs 1 GBO Erbbaurechtsgesetz Bearbeiten Statt ein Grundstuck zu verkaufen kann der Eigentumer auch ein Erbbaurecht zugunsten eines Dritten bestellen Zu diesem Zweck belastet er sein Grundstuck indem er dem Erbbauberechtigten das verausserliche und vererbliche Rechte zugesteht auf dem Grundstuck ein Bauwerk zu errichten Das Erbbaurechtsgesetz regelt die Details Maklerrecht BGB Bearbeiten Das Maklerrecht ist rudimentar in 652 ff BGB geregelt Die Maklerprovision ist eine Erfolgsprovision die der Makler nur verdient wenn er erfolgreich vermittelt Geht es um die Vermittlung von Wohnraum regelt das Wohnungsvermittlungsgesetz weitere Details Wohnungsvermittlungsgesetz Bearbeiten Das Wohnungsvermittlungsgesetz starkt die Rechte von Mietern Es gilt das Erfolgsprinzip Danach verdient der Makler seine Provision nur wenn er erfolgreich einen Mietinteressenten vermittelt Das Gesetz bestimmt zudem das Vorschussverbot das Verbot der Erhebung von Nebenentgelten und der Kopplung des Vermittlungsgeschafts mit der Ubernahme weiterer Verpflichtungen wie etwa den Kauf einer Kucheneinrichtung Neben diesen privatrechtlichen Vorgaben enthalt das Gesetz auch Ordnungswidrigkeitsvorschriften die Verstosse mit Bussgeldern ahnden In 2 Abs 1a WoVermittG hat der Gesetzgeber seit 2015 auch das Bestellerprinzip festgeschrieben Danach zahlt allein der Vermieter der den Makler mit der Vermittlung von Mietern beauftragt die Maklerprovision Makler und Bautragerverordnung Bearbeiten Die Makler und Bautragerverordnung MaBV enthalt besondere Berufsausubungsregelungen zum Schutz des Auftraggebers vor unseriosen Gewerbetreibenden Die Verordnung gilt fur alle Personen die eine Erlaubnis nach 34c GewO bedurfen Neben besonderen Buchfuhrungs Aufzeichnungs Informations und Anzeigepflichten haben Makler Bautrager und Baubetreuer die zur Ausfuhrung der Auftrage Vermogenswerte ihrer Auftraggeber entgegennehmen dem Auftraggeber in Hohe der Vermogenswerte Sicherheit zu leisten z B Bankburgschaft oder eine Versicherung zu unterhalten Wohnraummietrecht Bearbeiten Das Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern im Mietverhaltnis 535 ff BGB Das Nutzungsrecht des Mieters beschrankt sich auf die Nutzung der Mietraumlichkeiten Mietrecht betrifft vornehmlich die Wohnraummiete bei der die Raume zum privaten Aufenthalt des Mieters uberlassen werden Mietverhaltnisse werden im Regelfall unter Verwendung eines Formularmietvertrages ausgestaltet dessen Klauseln der gerichtlichen Kontrolle unterliegen Die Gerichte haben in der Vergangenheit viele Klauseln als unangemessene Benachteiligung des Mieters untersagt z B zu starre zeitliche Vorgaben zur Pflicht des Mieters zu Schonheitsreparaturen 2 Gewerberaummietrecht Bearbeiten Das Gewerberaummietrecht betrifft die Rechte und Pflichten von Mietern gewerblicher Raume Die Sozialschutzvorschriften des Mietrechts gelten nicht z B Kundigung des Mieters nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters 580a BGB schreibt eigenstandige Kundigungsfristen vor Im Ubrigen ist die Ausgestaltung des Mietverhaltnisses weitgehend der Vereinbarung der Parteien uberlassen und kann im Streitfall durch die Gerichte auf unangemessene Klauseln uberpruft werden Betriebskostenverordnung Bearbeiten Mieter sind mietvertraglich regelmassig verpflichtet neben der Kaltmiete auch die Unterhaltskosten der Immobilie zu bezahlen 556 BGB Die Betriebskosten konnen als Pauschale und als Vorauszahlung ausgewiesen werden Uber die Vorauszahlung fur die Betriebskosten muss der Vermieter jahrlich abrechnen Details uber die umlagefahigen Betriebskosten und deren Abrechnung ergeben sich aus der Betriebskostenverordnung BetrKV Erganzend beschreibt die Heizkostenverordnung HeizkostenV die Pflichten des Vermieters bei der Abrechnung von Heizenergie Pachtrecht Bearbeiten Der Pachter eines Grundstucks oder einer Immobilie ist uber die reine Nutzung der Immobilie hinaus berechtigt auch die Nutzungen der Immobilie zu ziehen 581 BGB Beispiel Ernte eines Obstgrundstuckes Nutzung des Mobiliars einer Gaststatte Wohnungseigentumsgesetz Bearbeiten Besteht eine Immobilie aus mehreren in sich abgeschlossenen Wohn oder Gewerbeeinheiten kann durch eine notariell beurkundete Teilungserklarung Wohnungs und Teileigentum begrundet werden Jeder Wohnungs und Teileigentumer erwirbt dann an seiner Einheit Sondereigentum Gemeinschaftlich genutzte Flachen stehen im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumergemeinschaft Details regelt das Wohnungseigentumsgesetz Grossere Wohnungseigentumergemeinschaften werden meist durch einen WEG Verwalter verwaltet Gewerbliche Wohnungsverwalter und Mietverwalter von Wohnraum benotigen aufgrund des Gesetzes zur Einfuhrung einer Berufszulassungsregelung fur gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter 3 ab Mitte 2018 erstmals eine Erlaubnispflicht nach 34c GewO Offentlich rechtliche Vorschriften BearbeitenMaklerrecht Gewerbeordnung Bearbeiten Im Immobilienbereich spielt sich vieles unter Beteiligung von Immobilienmaklern ab Immobilienmakler benotigen eine Gewerbeerlaubnis nach 34c GewO Der Makler muss dazu nachweisen dass er personlich zuverlassig ist und in geordneten Vermogenzeugnissen lebt Die Erlaubnis kann sowohl von naturlichen als auch von juristischen Personen z B einer GmbH beantragt werden bei denen neben der GmbH auch der Vorstand oder Geschaftsfuhrer die erforderlichen Nachweise erbringen muss Ein Wechsel in der Geschaftsfuhrung der GmbH ist der zustandigen Behorde umgehend anzuzeigen Die erforderliche Zuverlassigkeit fehlt wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten funf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen eines Vermogendelikts oder einer Insolvenzstraftat rechtskraftig verurteilt wurde Geordnete Vermogensverhaltnisse setzen voraus dass weder ein Insolvenzverfahren eroffnet oder mangels Masse abgewiesen wurde und der Geschaftsfuhrer nicht die Vermogensauskunft abgeleistet hat Ab Mitte 2018 sind Makler nach dem Gesetz zur Einfuhrung einer Berufszulassungsregelung fur gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter 3 verpflichtet sich regelmassig 20 Stunden innerhalb von drei Jahren weiterzubilden Der ursprunglich vorgesehene Sachkundenachweis wurde nicht umgesetzt Bei Verstossen gegen die Fortbildungspflicht drohen Bussgelder Kompetente Immobilienmakler verfugen unabhangig davon uber entsprechende Kompetenzen die sie beispielsweise in einer IHK zertifizierten Ausbildung zum Immobilienkaufmann erworben haben Baugesetzbuch Bearbeiten Das Baugesetzbuch bezweckt eine geordnete stadtebauliche Entwicklung Es beinhaltet die Vorbereitung und Leitung der baulichen und sonstigen Nutzung durch die Bauleitplanung in der Zustandigkeit der Gemeinden unterteilt die bauplanungsrechtliche Zulassigkeit nach Gebieten mit Bebauungsplanen im Zusammenhang bebauten Ortsteilen und dem Aussenbereich regelt das Enteignungsrecht und des Erschliessungsbeitragsrecht Zur Rechtsvereinfachung wurden das Baugesetzbuch und das fruher parallel geltende Stadtebauforderungsgesetz in einem einheitlichen Gesetz zusammengefasst Erganzend gelten die Wertermittlungsverordnung zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstucken ImmoWertV die Baunutzungsverordnung in der die bauliche Nutzung von Grundstucken umrissen wird Einteilung der Grundstucke z B in reine Wohngebiete allgemeine Wohngebiete Dorfgebiete Mischgebiet oder Gewerbegebiete Die Bodenrichtwertrichtlinie 4 gibt Hinweise fur die Ermittlung der Bodenrichtwerte von Grundstucken Die Sachwertrichtlinie SW RL 5 Vergleichswertrichtlinie VW RL 6 und die Ertragswertrichtlinie EW RL 7 geben Hinweise fur die Ermittlung der Sach oder Vergleichswerte von Immobilien Landesbauordnungen der Bundeslander Bearbeiten Erganzend zum Baugesetzbuch regeln die Landesbauordnungen der Bundeslander Details der Bebauung von Grundstucken Beispiel Bauordnung fur Berlin BauO Bln So werden beispielsweise Abstandsflachen oder die bauliche Gestaltung von Anlagen oder allgemeine Anforderungen an die Bauausfuhrung und an Bauprodukte an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen vorgegeben Die Landesbauordnungen enthalten Regelungen uber Rettungswege technische Gebaudeausrustung nutzungsbedingte Anforderungen an Aufenthaltsraume und Wohnungen oder Stellplatze schreiben die Grundpflichten der Baubeteiligten fest und regeln die Aufgaben und Befugnisse der Aufsichtsbehorden sowie das Genehmigungsverfahren bei der Bebauung eines Grundstucks Energieeinsparverordnung Bearbeiten Die Energieeinsparverordnung beinhaltet Regelungen uber den energiesparenden Warmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebauden EnEV und verpflichtet Bauherren beim Neubau und der grundlegenden Sanierung von Bestandsimmobilien energiesparend vorzugehen Eigentumer die ihre Immobilie verkaufen wollen sind verpflichtet dem Kaufinteressenten anlasslich der Besichtigung einen Energieausweis auszuhandigen aus dem sich der Energiebedarf des Objekts ergibt Die Verordnung wurde zum 1 November 2020 durch das Gebaudeenergiegesetz abgelost 16 EnEV Steuerrecht Bearbeiten Das Grunderwerbsteuergesetz regelt den Anfall der Grunderwerbsteuer beim Verkauf von Grundstucken Es verpflichtet den Kaufer nach Massgabe des vereinbarten Kaufpreises Grunderwerbsteuer zu zahlen Erst mit der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das ortlich zustandige Finanzamt nach Zahlung der Steuer kann das Eigentum im Grundbuch auf den Erwerber umgeschrieben werden Die ubrigen Steuergesetze enthalten ebenfalls eine Vielzahl von Regelungen speziell fur Immobilien Das Erbschaftsteuergesetz bestimmt zum Beispiel in 13 Abs I Nr 4a ErbStG dass die Schenkung einer Immobilie an den Ehepartner zu Lebzeiten des Schenkers steuerfrei bleibt wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird Familienheim und der Beschenkte zehn Jahre darin wohnt Gleiches gilt fur den Fall des Ablebens des Schenkers als Erblasser Die Steuerbefreiung kommt auch Kindern des Erblassers zugute wenn die Wohnflache 200 m nicht ubersteigt und das Familienheim zehn Jahren selbst bewohnt wird 13 Abs I Nr 4c ErbStG Nach dem Einkommensteuergesetz sind Mieteinnahmen aus privaten Immobilien als Einkunfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern Anlage V deklarieren 21 EStG Siehe auch BearbeitenArbeitsgemeinschaft Bau und ImmobilienrechtLiteratur BearbeitenDeutscher Mieterbund Das Mieterlexikon Ausgabe 2015 2016 ISBN 978 3 442 17405 8 Rainer Burballa Aktuelles Gewerberaummietrecht Erich Schmidt Verlag 2 Aufl 2012 ISBN 978 3 503 15663 4 Harz Kaab Riecke Schmid Handbuch des Fachanwalts Miet und Wohnungseigentumsrecht Luchterhand Verlag 3 Aufl 2011 ISBN 978 3 472 07835 7 Mathias Schmoeckel Hrsg Ubertragung von Immobilienrechten im internationalen Vergleich Conference on real property law and land register Nomos Baden Baden 2018 ISBN 978 3 8487 4712 2 Einzelnachweise Bearbeiten Hans Armin Weirich Vertragsgestaltung im Grundstucksrecht Hrsg Deutsche Anwaltsakademie 3 Auflage Beck Verlag 1997 ISBN 978 3 406 40149 7 Info 11 Schonheitsreparaturen In Berliner Mieterverein e V 25 Oktober 2012 berliner mieterverein de abgerufen am 4 Oktober 2017 a b Gesetz zur Einfuhrung einer Berufszulassungsregelung fur gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter Text und Anderungen vom 17 Oktober 2017 BGBl 2017 I S 3562 PDF Bekanntmachung der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten Bodenrichtwertrichtlinie BRW RL PDF 120 kB In Bundesanzeiger Nr 24 11 Februar 2011 abgerufen am 19 Februar 2019 Bekanntmachung der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts Sachwertrichtlinie SW RL PDF 862 kB 5 September 2012 abgerufen am 19 Februar 2019 BAnz AT 11 04 2014 B3 Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts Ertragswertrichtlinie EW RL PDF 285 kB 12 November 2015 abgerufen am 19 Februar 2019 Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten Abgerufen von https de wikipedia org w index php title Immobilienrecht Deutschland amp oldid 231769497